VNREA phản đối truy thu tiền sử dụng đất với dự án chậm do chờ phê duyệt giá

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa gửi văn bản góp ý tới Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp, Bộ Nông nghiệp và Bộ Tài nguyên & Môi trường, bày tỏ quan điểm không đồng tình với một số nội dung trong dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024 và 104/2024 liên quan đến tiền sử dụng đất và quỹ phát triển đất. Hai nghị định này được Bộ Tài chính soạn thảo nhằm hướng dẫn triển khai Luật Đất đai 2024, dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Theo dự thảo, các dự án đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất trước ngày 1/8/2024 nhưng đến nay vẫn chưa được xác định giá đất sẽ phải nộp thêm một khoản tiền sử dụng đất bổ sung. Hai phương án được đưa ra gồm: truy thu với mức 5,4%/năm hoặc 3,6%/năm, tính trên phần thời gian vượt quá 180 ngày kể từ thời điểm có quyết định giao đất đến khi cơ quan chức năng ban hành thông báo nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, VNREA cho rằng đây là quy định thiếu hợp lý, không phản ánh đúng thực tế triển khai dự án trên thị trường. Nhiều dự án chưa thể đi vào hoạt động không phải vì doanh nghiệp chậm trễ mà do quá trình xác định giá đất bị kéo dài. Trong khi chưa thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính và chưa được phép khai thác, nếu vẫn bị áp thuế bổ sung là điều không công bằng cho doanh nghiệp.

Hiệp hội nhấn mạnh rằng việc thu bổ sung tiền sử dụng đất trong hoàn cảnh doanh nghiệp chưa được hưởng bất kỳ lợi ích nào từ khu đất là không hợp lý. Thậm chí, doanh nghiệp còn chịu thiệt hại do không thể đưa dự án vào vận hành đúng tiến độ. Nếu áp dụng quy định này, sẽ tạo thêm gánh nặng tài chính, ảnh hưởng đến khả năng phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản.

Không chỉ vậy, VNREA còn phân tích khía cạnh pháp lý, chỉ ra việc áp dụng quy định truy thu cho cả những trường hợp phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực là chưa phù hợp. Theo Luật Đất đai 2013 – vẫn đang điều chỉnh các dự án được giao đất trước ngày 1/8/2024 – không hề có quy định nào về khoản thu bổ sung này. Việc dùng luật mới để áp cho giai đoạn luật cũ còn hiệu lực là đi ngược lại Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025, trong đó nêu rõ không được làm phát sinh trách nhiệm pháp lý nặng hơn đối với hành vi đã xảy ra trước đó.

Từ những bất cập này, VNREA kiến nghị không truy thu bổ sung tiền sử dụng đất đối với các dự án chưa thể triển khai do chưa xác định được giá đất. Trong trường hợp đặc biệt là những dự án đã kinh doanh, đã thu tiền từ khách hàng, thì có thể xem xét áp dụng mức thu bổ sung 3,6%/năm như phương án hai trong dự thảo – mức được đánh giá là nhẹ hơn và hợp lý hơn.

Bên cạnh đó, VNREA cũng đề xuất sửa đổi cách tính thời gian phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung. Thay vì tính từ thời điểm có quyết định giao đất, nên tính từ ngày 1/8/2024 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) đến thời điểm cơ quan Nhà nước ban hành thông báo nộp tiền, sau khi đã trừ đi khoảng thời gian miễn 180 ngày. Cách tiếp cận này sẽ phù hợp với nguyên tắc của luật pháp và giúp giảm áp lực cho các nhà đầu tư đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án.